엑시트 책 송사무장의 부자되는 이야기

기억하고 싶은 한 문장
"보유하면서 신경이 덜 쓰이는 부동산이 부자의 부동산이다."

글쓰기의 중요성을 깨닫고 책을 읽고 난 후 글쓰기를 시작해 보려고 한다. 첫번째 책은 송사무장의 엑시트이다.

-나의 생각

엑시트라는 책의 제목부터 마음에 든다. 요즘은 투자든 사업이든 일이든 출구전략이 중요하다고 생각하기 때문이다.

저자의 가난한 어린 시절부터 시작하는 이야기는 다소 진부하게 느껴졌지만 투자 철학만큼은 배울만 하다. 몇 권의 투자책을 읽고 나서 느낀 점은 무조건 쌀 때 사야 한다는 것이다. 쓰레기 같아 보이는 것도 남들이 납득할만한 가치보다 싸게 살 수 있다면 돈이 될 수 있다.
저자 역시 그런 이유로 부동산 경매를 시작했다고 한다. 부자의 부동산이 상가 특히 구분상가라는 것에 새로운 배움을 얻었다. 최종적으로는 건물의 주인이 되는 것이 가장 부자의 부동산이라고 생각했는데, 신경 쓸 일이 현저히 적어지고 나의 손품이 많이 안 들어가는 구분상가가 부자의 부동산이라는 것에 동감한다.

현재 우리가 월세를 받고 살고 있으면서도 스트레스와 부정적인 감정을 갖는 것을 생각해 볼 때 구분상 가는 방 2-3개 정도의 월세를 한 번에 받을 수 있으며 관리해 줄 것이 거의 없기 때문이다. 이 책을 통해 다시 한번 싸게 사는 것에 대한 중요성을 깨달았다.

싼 부동산을 어떻게 사업화시켜 출구전략을 만들지는 아직 나에겐 높은 단계로 느껴진다. 하지만 언젠가 도전해볼 만한 가치가 있는 작업이라고 생각한다. 생각을 전환시킬 줄 알고, 일단 실행할 수 있다면 나도 부자가 될 수 있을 거란 마인드를 심어준 책이다.

-하이라이트

같은 책을 읽었음에도 삶을 바꾸지 못하는 이유는 책을 온전히 믿지 못하기 때문이다. 책에 언급된 내용을 확신하지 못하기 때문에 그 값진 정보와 기회를 그냥 흘려보내는 것이다.

누군가 나에게 부자가 되어 좋은 점을 묻는다면 '고급식당에 가서 메뉴에 적힌 가격에 상관없이 음식을 주문할 수 있는 것'이라고 말할 것이다.

부자의 삶을 살기 위해서는 지출을 줄이는 것이 아닌 수입을 늘리는 것에 집중해야 한다.

시세보다 싼 것에 투자하라. 이것이 투자의 핵심이었다.

경제신문을 구독하라.
기사는 어떤 결과가 나온 다음에 보도되는 것이므로 그 기사를 보고 투자를 할 경우 한 박자 늦은 타이밍의 투자가 되어버린다. 따라서 신문을 읽을 때는 부동산 투자에 대한 직접적인 정보를 얻겠다는 생각이 아닌, 여러 경제 현상을 한 발자국 물러서서 구경한다는 마음으로 편히 읽으면 된다.

정치면 역시 관심을 갖고 항상 주시하고 있어야 한다. 진보 진영이 정권을 잡으면 세금과 법인세가 증가한다. 보수정당이 집권하면 친기업 정책을 펼치기 때문에 여러 세제 혜택을 주고 규제를 풀어주는 방향으로 정책이 나온다. 부동산 규제도 하나둘씩 해제된다.

경제 관련 책을 읽어라.
책을 구입하기 전 저자 프로필과 목차부터 파악한다. 나는 이론가의 책과 부자가 아닌 사람의 책은 읽지 않는다. 배울 것이 거의 없기 때문이다. 저자 수익 낸 물건들의 비슷한 물건을 찾아오보고 어떻게 가치를 올리지 상상해보라. 큰 수익을 낸 저자가 어떻게 물건을 골라 처리했는지 투자 포인트는 무엇인지 분석해본다. 분석 결과를 따로 메모해 두고 수시로 꺼내어 복 익힌다면, 나중에 그와 비슷한 조건의 물건이 있을 때 바로 알아볼 수 있는 눈이 생긴다.

간접경험을 진하게 쌓아라.
카페에 가입해 선배들의 성공담, 실패담을 읽는다. 글쓴이가 모든 내용을 억지로 감추지 않는 이상 대부부는 일부 공개된 내용만으로도 해당 물건을 찾아낼 수 있다. 물건을 찾은 후에는 그 물건의 등기부등본과 건축물대장을 확인해 본다. 그리고 매입 가격과 매도 가격 또는 임대 가격을 확인하여 투자 포인트를 정리해 보는 것이다. 댓글이 많이 달려있는 글 위주로 읽는 것도 방법이다. 단, 온라인 인플루언서가 투자를 통해 부자가 되었는지, 지금도 투자활동을 하고 있는지 등을 확인한 후 참고하는 것이 좋다.

진짜 전문가를 따라가.
그가 스스로 재산을 얼마나 불렸고, 현재 매달 들어오는 월세가 얼마인지를 확인하면 된다. 최근 작성한 글이 있다면 그 안에 등장하는 투자사례를 확인하는 것도 방법이다.

첫 투자보다 공부의 완성이 먼저다.
공부를 하다 보면 마음이 조급 해지는 순간이 온다. 이 정도 공부했으면 됐겠지 라는 생각을 하게 되는데, 이 시기를 가장 조심해야 한다. 투자를 하는 것보다 중요한 것은 갖고 있는 것을 잃지 않는 것이다.


자신이 거주할 집을 사기 위해 대출을 많이 받는 경우 소위 빚을 깔고 앉아 있다고 표현한다. 이 경우는 말 그대로 빚을 온전히 부담하고 있는 형태로 이는 안 좋은 빚에 속한다, 대출이자를 상쇄시킬 추가 소득이 없기 때문에 팍팍한 삶을 살게 된다.

부자의 시각이란 물건의 현재 모습이 아니라 바뀔 미래의 모습을 그려보는 것이다. 물론 그 이전에 수요에 대한 파악은 필수다.

종잣돈을 어느 정도 모아놓은 상태라면 공부 2년 투자 1년 부자가 되기까지 3년이면 충분하다.

시세보다 싸게 매입할 것.
그 부동산에 최소한의 자금이 묶이게 할 것.

자신이 거주할 집에는 최소한의 자금이 투입되도록 해야 하고 본인은 조금 부족한 집에서 살면서 남은 자금으로 월세가 나오는 부동산을 매입하여 매월 현금흐름을 늘려 가야 한다.

부자가 되겠다고 마음먹었다면 3년 안에 300만 원 정도의 월세를 받는 것을 목표로 하라

부동산을 사고팔며 수익을 내는 것은 사람들이 직장에서 일하며 연봉을 받는 것과 크게 다르지 않다. 정말 큰 수익을 거둘 수 있는 투자를 하지 않고서는 보통 단기투자를 위주로 하기 때문에 수익은 평범한 회사원 연봉 정도이다. 수익의 일부는 소비에 쓰이고 나머지는 투자에 사용되어야 하기 때문에 소비도 마음대로 할 수 업다. (전업투자자 경우) 다라서 월세가 나오는 시스템을 갖춰가야 한다.

부동산은 중장기로 투자할 경우 훨씬 더 큰 수익을 거둘 수 있다. 재개발 경우 바로 프리미엄을 받고 되파는 것보다 신축이 지어질 때까지 기다렸다가 이후에 팔게 되면 큰 매매차익을 거둘 수 있다. 월세가 세팅된 사람은 이 기간을 기다릴 수 있지만 현금 흐름을 확보하지 못했다면 아무리 큰 수익이 예상되더라도 그 기간을 견뎌내지 못하는 것이다. 부동산 투자는 여유 있게 매입하고 여유 있게 매도할 수 있어야 최대 수익을 낼 수 있는 게임이다.

부동산 투자는 시세보다 저렴하게 사는 방법과 부동산 가치를 끌어올리는 2가지 경우가 있다.

보유하면서 신경이 덜 쓰이는 부동산이 부자의 부동산이다.
주거형 물건을 챙길게 만호 집주인이 직접 신경 써야 한다. 하지만 상가는 임차인이 직접 시설을 꾸미고 하자도 관리소로 연락하기 때문에 입주 이후에도 크게 신경 쓸 것이 없다. (구분상가)

회사 술집 단란주점이 즐비한 곳에 프리미엄 독서실이 생겼다. 목동처럼 수요가 예측되어 계속 경쟁자가 들어와 출혈경쟁을 할 필요가 없다. 여기는 한 곳이 만석이 되었다 하더라도 추가 수요가 얼마나 있을지 예상하기 어려운 지역이므로 경쟁 없이 안정적으로 수익을 낼 수 있다.
사업에서 원금 보장이 가능하다는 것은 2,3년 내에 시설비를 회수할 수 있음을 뜻한다. 사업을 할 때는 독점적으로 또는 경쟁에서 우위를 점할 수 있는 아이템인지 확인해야 한다. 그리고 경쟁하지 않을 지역을 택하는 것도 아이템 못지않게 중요하다.

허름하면 수 하면 되고 하자 있으면 해결하면 되고 영업이 안되면 잘되게 하면 된다. 부동산은 누굴 만나냐에 따라 가치가 달라진다. 또 이런 물건을 사야 남들과 경쟁하지 않을 수 있다.

사업을 할 때는 소비자와 거래에서 겉으로는 남는 것이 없어 보여도 수익을 낼 수 있도록 세팅을 하여 소비자가 이겼다는 느 생각이 들게끔 만들어야 한다.

성공은 좋은 기회를 여러 번 맞이한 사람이 이뤄내는 것이 아니라 난관을 잘 극복한 사람이 이뤄내는 것이다.